Судебные споры с Группой компаний ПСН. Неустойка, расторжение договоров

[ВладимирД]

В чате меня еще несколько раз спрашивали про пункт 4.2 договора, может ли застройщик в одностороннем порядке продлить срок передачи квартиры.
Не может.
Дополню цитату пункта 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.
При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156)

В нашем случае застройщик также хочет изменить условие договора о сроке передачи квартиры, но в одностороннем порядке он этого делать не имеет права, требуется дополнительное соглашение, да не просто подписанное, а прошедшее процедуру госрегистрации.

[ВладимирД]

Господа и дамы, как и обещал, выкладываю образец претензии в адрес застройщика.
Отправлять ее нужно только по почте ценным письмом с описью вложений, уведомление о вручении не нужно. Копию подписанной претензии, опись вложений и квитанцию (выглядит как чек) необходимо сохранить.

[ВладимирД]

Сегодня в чате возник вопрос, как быть если застройщик потребует заключить договор с его, застройщика, упаволяющей компанией.
Ответ на вопрос простой - отказаться. Но мотивировка явно требует разъяснений, так как многие не понимают, как можно обходиться в отношениях с ук без договора.
Итак, давайте разберемся, в каких случаях заключается договор с управляющей компанией в обязательном порядке.
Читаем статью 162 Жилищного кодекса РФ, которая так и называется: "Договор управления многоквартирным домом".
Там указаны два случая, когда заключается договор с ук: решение общего собрания собственников или проведение конкурса органами местного самоуправления.
То есть пока не было ни конкурса, ни соответствующего общего собрания собственников, договор с управляющей компанией не заключается.
Когда я это говорю некоторые люди впадают в ступор: а как же тогда мы будем оплачивать коммуналку?
Ответ очень прост: на основании закона.
На самом деле законодатель все предусмотрел.
Есть статья 156 Жилищного кодекса РФ, которая называется "Размер платы за жилое помещение", в ней есть часть 3, которая гласит:
"Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления".
То есть до тех пор, пока решение о выборе способа управления не выбрано, тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В городе Москве это сделано постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016 г. № 848-ПП
"Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения".
Для квартир, расположенных на втором этаже и выше плата за содержание общедомового имущества составляет 27,14 рубля за квадратный метр, для первых этажей - 23,65 рублей.
На воду и свет тарифы тоже установлены, да и всегда можно заключить договор напрямую с ресурсоснабжающей организацией и выкинуть ук из этих отношений.
Но некоторые не унимаются и вопрошают: а на основании чего будет ук обслуживать дом, если договора не будет?
И тут законодатель все предусмотрел.
Есть статья 161 Жилищного кодекса РФ, в которой есть часть 14, которая гласит:
"До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома".
Улавливаете? Не дольщик должен заключать договор с ук, а застройщик. И вот на основании этого договора ук и должна управлять домом.
Это конец первой серии, так как информации много, ее надо переварить, а далее я еще напишу, зачем ук так рвется заключать договоры с дольщиками.

[ВладимирД]

Теперь несколько слов о том, зачем же застройщику навязывать свою управляющую компанию и договор с ней.
Как все, наверное, догадались, на управлении домами можно хорошо заработать. Особенно, если немного поиграть с ценой услуг.
Казалось бы, законодатель все продумал и предусмотрел: после ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с ук, которая некоторое время, переходный период, управляет домом, тем временем, в течение нескольких месяцев, органы местного самоуправления проводят конкурс, в ходе которого находится новая ук и определяются условия, на которых с ней заключается договор. А пока конкурс не проведен, тарифы и перечень услуг, оказываемых ук, определяют те же органы местного самоуправления.
Все просто и понятно.
Но на деле конкурсы могут и годами не проводиться.
И на такой схеме не получится заработать ну очень много (средние доходы мало кого там интересуют).
А как быть, если хочется срубить побольше?
Застройщики придумали такой прием: постараться при приемке квартиры навязать дольщику договор со своей ук, а в этом договоре они уже и тарифы завышают, и дополнительные услуги втюхивают.
Так и тут: завысили цену обслуживания общедомового имущества и навязали нечто вроде охранных услуг, которые по большому счету никому не нужны.

[ВладимирД]

Сегодня у меня было отличное слушание в 9 арбитражном апелляционном суде.
У меня был заключен договор с дольщиком ЖК Татьянин Парк, мы взыскивали неустойку через арбитраж. Рассмотрение нашего дела пришлось на период, когда практику в арбитраже лихорадило (я рассказывал, это было весной - летом), Арбитражный суд города Москвы вынес решение, которым отказал нам в удовлетворении требований по той причине, что договор уступки не был зарегистрирован. Это было очень странное решение, так как к тому времени давно была известна позиция Верховного Суда, согласно которой даже если госрегистрации договора уступки не было, но при этом застройщик не заплатил ни дольщику, ни новому кредитору, то суд не вправе отказывать новому кредитору.
В общем, суд в данном случае отчудил.
И вот сегодня суд апелляционной инстанции отменил это решение и взыскал с застройщика неустойку в полном объеме.

[Евгений Аношин]

А мне лично нравится позиция юриста.все четко и понятно.

[ВладимирД]

Спасибо)

[ВладимирД]

И немного статистики: у меня сейчас 24 дела по взысканию неустойки с группы компаний ПСН, по части из них судами уже вынесены решения. В основном это иски к застройщику ЖК Гринада, но юристы от ПСН судятся одни и те же, так что весь опыт, полученный в спорах с ними, пригодится в любом случае.